Kısa Dönemli Kiralamalara Düzenleme Getirildi

1. İzin Belgesi ve Plaket Alma Zorunluluğu

Kanun’da, konutların tek seferde 100 (yüz) günden az süreli olarak kiralanması faaliyeti “turizm amaçlı kiralama” olarak tanımlanmıştır. Buna göre, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Bakanlık’tan izin belgesi alınması zorunlu hale getirilmiş ve söz konusu konutların giriş kısmına konutun ticari amaçla kiralandığının belli olması amacıyla Bakanlık’ça düzenlenen plaketin asılacağı kural haline getirilmiştir.

Kanun’a göre bu kiralama işlemini ancak konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler veya ilgili mevzuata göre yetkilendirilmiş “(A) grubu seyahat acentaları” yapabilecektir.

Ayrıca izin belgesi başvurularında izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu tutulmuştur. Kanaatimizce bu zorunluluk, uygulamada izin belgesinin teminini oldukça zorlaştıracaktır. Özellikle çok katlı ve fazla sayıda bağımsız bölüme sahip binalarda tüm kat maliklerinin bu konuda rızalarını temin etmek oldukça güç olacaktır.

Oybirliği şartına ek olarak, aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, izin belgesi alabilmek için işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması ve başvuruda ruhsatın da ibraz edilmesi gerektiği düzenlenmiştir. Tüm bu düzenlemeler dışında, Kanun’da söz konusu izin belgesinin alınması usulüne dair detaylı açıklamalara yer verilmemiştir. Bu konuya ilişkin olarak ayrıntılara Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yer verileceğini öngörmekteyiz.

2. Kiralamaya Getirilen Sınırlamalar

Kanun, tek seferde 100 (yüz) günden az süreli olarak kiralanacak konutları konu alan alt kira sözleşmesi yapılmasını da yasaklamıştır. Bu yasağa göre, izin belgesi sahibinden kiralanan konutların kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutların kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Yalnızca tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu yasak kapsamı dışında tutulmuştur.

3. İzinsiz Kiralama Halinde Sorumlu Olan Kişiler ve Yaptırımlar

Kanun, izin belgesi olmadan kiraya verilen söz konusu konutlar hakkında yalnızca kiralanan konutu kiraya verene ilişkin değil, konutun kiralanmasına aracılık edenlere ve kiralama faaliyetinin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan aracı hizmet sağlayıcılarına da idari yaptırımlar öngörmüştür.

i. Kiraya verene ilişkin yaptırımlar:

• İzinsiz kiralama yapılan her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve kiraya verenin izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilecektir.
• Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000,00 TL (beş yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilecektir.
• Bu idari para cezalarının uygulanması ve eksikliğin giderilmesi için süre verilmesine rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında ise 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

Söz konusu maddede, ilk tespit sonrası kiraya verene tanınan 15 günlük süre ile lafzen izin belgesinin “alınması” için 15 günlük bir süreden bahsedilmiş olsa da kanaatimizce bu süre, izin belgesi alınmak üzere Bakanlık’a “başvurmak” için getirilmiş bir süredir. Nitekim Kanun'un ilerleyen maddelerinde, izin belgesi düzenlenmesi işlemlerinin başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılacağı hüküm altına alındığından, ilk ceza verildikten sonra 15 günlük yasal süre içerisinde yapılan başvuru sonrasında 15 günlük süre geçmiş ve halen izin belgesi çıkmamış ise ikinci yaptırım olan 500.000,00 TL (beş yüz bin Türk lirası) tutarında cezanın tahakkuk ettirilmemesi gerektiği görüşündeyiz. Ancak bu konu da Kanun’da açıkça düzenlenmediğinden bu konu özelinde de Kanun’un uygulama yönetmeliğinde ayrıntılara yer verileceğini öngörmekteyiz.


ii. Kiralama faaliyetine aracılık edenlere ilişkin yaptırımlar:

İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

iii. Aracı hizmet sağlayıcılarına ilişkin yaptırımlar:

• İzin belgesi olmadan kiraya verilen söz konusu konutlar hakkında bunların elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen 24 (yirmi dört) saat içinde içeriği çıkarmayan, ilgili mevzuatta tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır. İhlalin gerçekleştiği yayın durdurulacak, içeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi sağlanacaktır.
• Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için 100.000,00 TL (yüz bin Türk lirası) idari para cezası uygulanacaktır.

Yukarıda da belirtildiği gibi Kanun, tek seferde 100 (yüz) günden az süreli olarak kiralanacak konutlar hakkında uygulanmakta; tek seferde 100 (yüz) günden fazla süreli yapılan kiralamalar ise kapsam dışı kalmaktadır. Buna bir istisna olarak, her defasında 100 (yüz) günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu 4 (dört) defadan fazla kiraya verenler hakkında kanuna karşı hile yapıldığının kabulüyle ağır bir yaptırım düzenlenmiş olup, bu durumda ilgili konut özelinde konut sahibi aleyhine 1.000.000,00 TL (bir milyon Türk lirası) idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.

4. Daha Önce Yapılan Kiralamaların Durumu

Söz konusu Kanun 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe gireceğinden, halihazırda turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu tarihten itibaren 1 (bir) ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlık’a başvurulması zorunludur. Bakanlık, İzin belgesi düzenlenmesi işlemlerini yukarıda da belirtildiği gibi başvuru tarihinden itibaren 3 (üç) ay içinde sonuçlandıracaktır. Başvurusu kabul edilmeyenler ise faaliyette bulunamayacak, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.